Як інвестувати в нерухомість при малому капіталі – як залучити інвесторів в будівництво
ЗнанняПротестант
Все про все
Як інвестувати в нерухомість
Що таке нерухомість і інвестиції?
Перш ніж починати таке серйозне дослідження, необхідно спочатку чітко розуміти, про що йде мова.
Нерухомість – це майно, земельну ділянку і все пов'язане з ним або водний об'єкт міцно пов'язаний із землею, який неможливо піддати переміщенню або це буде приносити великої шкоди. Вона підтверджується законом у вигляді необхідних на певний вид майна документів. Нерухомість є найвигіднішим активом для інвестування.
Інвестиції – вид вкладення коштів у створення або розвиток власного або стороннього виробництва з метою отримання вигоди, користі або прибутку в кінцевому результаті.
Інвестиції в нерухомість – це вкладення коштів у вже побудовану або нерухомість, що будується для отримання прибутку.
Ми розібрали основні поняття, і перед вами явно виникає питання, чи варто інвестувати свої заощадження в нерухомість? Адже стан в нашій країні дуже нестійкий, постійно відбуваються зміни на ринку, рівень цін схильний як різкого стрибка, так і не менш різкого падіння. Всі питання і виникли сумніви у вас є цілком природними.
Ми розглянемо всі можливі види таких інвестицій. Обов'язково вкажемо вам всі можливі ризики, з якими є ймовірність зіткнутися при певному фінансуванні коштів, всі плюси і мінуси такого інвестування і підведемо підсумки.
Види інвестицій в нерухомість
Об'єктом інвестування ваших грошиків може бути як житло або земля, так і офісні приміщення або торгові центри. Ми розглянемо з вами 5 основних видів вкладень і всі можливі нюанси, з якими ви можете зіткнутися.
Ознайомившись з усіма варіантами, ви цілком зможете відповісти на своє запитання «як правильно інвестувати наявні фінансові можливості в нерухомість?»
Купівля житлового приміщення
Купівля житлового приміщення зараз користується великим інтересом з боку інвесторів. Купивши, припустимо, квартиру в новому будинку, з'являється можливість здавати її в оренду і отримувати прибуток від цього. Або купивши житло в іпотеку, виплачувати її протягом усього періоду позики з отриманих орендованих грошей.
Незважаючи на те, що такий спосіб отримання прибутку або ж вигоди досить доступний в наш час і має менше ризиків, існує ряд нюансів при виборі житлового приміщення:
- Необхідно вибрати район і вивчити ринок для визначення вартості оренди;
- Важливо вибирати місця, де в найближчій доступності є магазини, аптеки, ринки і торгові центри або гіпермаркети;
- Тверезо оцінити поточний стан житла, і при необхідності зробити перепланування, капітельного ремонт або косметичний;
- Вид з вікна не менш важливий;
- Створення затишку і відповідна меблі матиме значний вплив на попит вашого житла.
Все грамотно продумавши, можна отримати хороший прибуток від здачі в оренду або можливість виплати іпотечної позики за рахунок отриманих орендованих засобів.
Важливо! Ви повинні розуміти, що здача житла в оренду на увазі не тільки отримання прибутку, але і періодичне вкладення фінансів у вигляді косметичного ремонту або зміни предметів меблів. Тому не варто витрачати багато грошей на ремонт і меблі, головне просто вдало все підібрати і зі смаком поєднати.
Будується нерухомість – чи варто вкладатися?
Купівля квартири в споруджуваному будинку може принести більший дохід, ніж покупка готового нового житла. Відмінність полягає в тому, що квартири в будинку на етапі будівництво коштують значно менше, ніж вже готові. У зв'язку з цим після покупки такого житла через деякий час можна продати його набагато дорожче і отримати відчутний прибуток.
Незважаючи на такий важливий плюс, як отримання вагомого доходу, існують деякі ризики:
- Можливий зрив термінів будівництва;
- Зупинка будівництва;
- Банкрутство забудовника також не виключено;
- Знесення почалася споруди в зв'язку з відсутністю у забудовника необхідного комплекту документації або законності всього будівництва.
Всі потенційні ризики зазвичай відбуваються з вини забудовника. Перш ніж вкладати гроші в зовсім недорогу квартиру, що будується, необхідно витратити час і дізнатися в подробицях репутацію забудовника. Необхідно також дізнатися тривалість існування на ринку компанії забудовника, скільки побудованих і зданих будинків у нього на рахунку і чи були питання і проблеми під час будівництва або здачі квартир.
При обліку перерахованих вище ризиків можна зробити висновок, що таке інвестування є вигідним.
Увага! Щоб отримати вигоду від покупки квартири в споруджуваному будинку, не варто вестися на занадто низьку ціну і молодого забудовника. Краще вибрати компанію з заслуженим авторитетом і наявної історією в будівлях.
Купівля земельної ділянки
Ви запитаєте, чи вигідно вкладати фінанси в таку нерухомість, як земельну ділянку? NedvigimostMsk.ru без сумніву підтверджує вигідність такого вкладу. Але чим більше вигідною є угода, тим більше вона має нюансів і ризиків.
Земельні ділянки мають свою особливу специфіку. Не завжди ділянку буде продаваним і легко здаються в оренду. При покупці землі важливо враховувати умови, що впливають на ліквідність, такі як:
- Віддаленість від міста;
- Розташування;
- Популярність даного напрямку;
- Наявність комунікацій і можливість їх установки.
Так само при виборі земельної ділянки варто враховувати екологічні аспекти, політичні та економічні чинники. При обліку всіх особливостей і умов купуючи певну ділянку землі, можна отримати вагомий прибуток.
Чи вигідно інвестувати в заміську нерухомість?
Останні кілька років став дуже популярний заміський відпочинок, в зв'язку з цим з'явився попит на винаймання котеджів за містом в оренду. У зв'язку з високим попитом на такий варіант оренди, можна з упевненістю сказати, що інвестування принесе гарний прибуток.
Так само при купівлі земельної ділянки або недобудованого будинку при можливості проведення необхідних робіт можна перепродати ділянку з будинком вже за іншу ціну. У зв'язку з високим попитом на заміський відпочинок, покупка будинків теж в наш час досить популярна.
Але природно присутні свої складності. Для успішного складання в оренду важлива навколишня природа. Гарний водойму і поблизу знаходиться ліс або гай різко збільшать попит на вашу пропозицію. А відсутність природної краси або незручне місцезнаходження зведе до мінімуму кількість бажаючих відпочити в вашому заміському будинку.
Для продажу будинку важливо врахувати не тільки наявність водойми, але й наявність магазинів, комунікацій, близькість шкіл і дитячих садів. Все це вплине на ліквідність.
Вигідні інвестиції в комерційну нерухомість
Купівля офісів або торгових центрів є найвигіднішим типом такого роду інвестування. Але така можливість є далеко не легкодоступною.
Починаючи такого роду бізнес, доведеться вести постійний жорсткий контроль і особиста присутність необхідна постійно, щоб уникнути різного виду порушень. Установка лічильників, законна експлуатація будинку, ведення бухгалтерії, сплата податків та багато іншого вимагає додаткової допомоги професіоналів. Знайти таких людей теж непросто, це певний ризик і вимога постійного вашого особистої присутності і контролю.
Ми розглянули всі основні типи вкладень в нерухомість і пов'язані з ним нюанси. Залишилося вибрати найбільш підходящий для вас спосіб вкладення своїх грошиків.
Чи вигідно вкладати в нерухомість?
Пропонуємо вам розглянути позитивні сторони такого бізнесу і можливі підводні камені. переваги:
- стабільність;
- Збереження заощадження інвестора;
- Достатній рівень ризику компенсується високим рівнем прибутковості;
- Захист від інфляції;
- Фінансова свобода інвестора;
- Тенденція до розвитку і зростання напряму нерухомості;
- Можливість отримання пасивного доходу від недооцінений об'єкта просто перепродуючи його, але за більш тривалий час;
- При покупці активу в кредит, ціна об'єкта зростає, а вартість рубля падає, в результаті інфляція «з'їдає» ваші переплачені%.
Переваг, як ви бачите, досить багато. Основні ми розглянули. Але в будь-якій справі присутні також і можливі проблеми, з якими можуть зіткнутися інвестори. Розглянемо основні нюанси:
- Низька ліквідність, можливі затримки в перепродажі або здачі в оренду з різних причин;
- Ризик в некоректності обслуговування і експлуатації об'єкта, що може позначитися на технічному стані;
- Ризики, пов'язані з вкладенням в споруджувані об'єкти, залежні від забудовників;
- Присутній залежність від економічного стану в країні;
- Можливість додаткових витрат;
- Неможливість спрогнозувати точну вартість в майбутньому.
Було детально розглянули всі можливості заробітку на придбання об'єктів нерухомості. Тепер стало зрозуміло і очевидно, що цей тип вкладень є одним з найбільш вигідних і перспективних. При наявності певного «багажу» власних коштів, можливо дуже добре заробити. Якщо гроші лежати на полиці, їх «з'їдає» інфляція, а якщо вони знаходяться в русі – ви можете отримувати прибуток і керувати нею далі.
Можливо, ви запитаєте про можливості інвестиції в Москві і як це буде працювати? Такі великі міста, як Москва або Санкт-Петербург є відмінним початком в сфері інвестування. Міста великі, динамічні і активно розвиваються, що розкриває нові можливості і перспективи для заробітку.
На закінчення прокоментуємо питання: як інвестувати кошти в нерухомість при малому капіталі? Це зробити дуже просто. При володінні засобами для початкового внеску, ви можете придбати активи в кредит. Інфляція благополучно «з'їсть» вашу переплату, і постійне зростання цін на нерухомість дасть вам ту саму заповітну прибуток.
Пропонуємо переглянути відео, де коротко розповідається, чому вигідно використовувати вкладення в такі активи, як нерухомість.
Як купити нерухомість, яка буде приносити дохід?
Інвестиції в будівництво: як залучити їх під час кризи
На питання журналу відповідає професор НДУ МГСУ, перший заступник гендиректора Центру незалежної експертизи власності, член Ради з оціночної діяльності при Мінекономрозвитку РФ, д.е.н. Кирило КУЛАКОВ.
– Кирило Юрійович, що має зробити держава, щоб активізувати взаємодію фінансово-кредитних інститутів і будівельних компаній?
– Один з основних способів – це, безумовно, зниження ставок: як з проектного фінансування, так і за класичним заставним кредитування підприємств будкомплексу. Поки ці ставки, які досягли за два останніх роки позамежних висот, які не будуть знижені, активності чекати не доводиться.
У цьому сенсі недавнє зниження ЦБ ключової ставки – крок у правильному напрямку. Головне – не зупинятися на цьому, а знижувати ключову ставку і, відповідно, ставки за банківськими кредитами. Якщо вони знизяться на кілька відсотків, це підштовхне і пожвавить будівельний ринок.
Безумовно, сприяє активізації взаємодії фінансового співтовариства з будкомплексом і продовження держпрограми субсидування іпотечної ставки. Я вважаю, що цей захід врятувала галузь від краху і від великої кількості банкрутств, які могли трапитися на ринку.
– Раз вже ми заговорили про іпотеку, то як Ви ставитеся до пропонованого сьогодні розширенню іпотечних інструментів: випуску ІЦП, пропаганді «іпотеки для бідних» і ін.?
– Я належу до тих, хто вважає, що ці заходи хороші при вже збалансованому і розвиненому ринку. Наш же ринок поки до цього не готовий, і класична іпотека показала, що рівень ризику при настанні кризових моментів збільшує число безповоротних кредитів, що має і суттєвий соціальний підтекст.
За загальною фінансовою ємності і платоспроможності населення наш ринок сильно відстає від того ж американського. І якщо у нас з'являться інструменти досить легкого входження на іпотечний ринок, то при найменших фінансових проблемах і складнощах він може обрушитися ще сильніше, ніж це було в США в 2008 році. Тому надмірне стимулювання іпотеки, на мій погляд, річ досить небезпечна.
– У цьому з Вами згоден цілий ряд експертів. А де ж ще, крім іпотеки, на Вашу думку, криються додаткові джерела фінансування будівельної галузі? Крім пайовиків, сьогодні і грошей-то взяти нема в кого …
– Крім іпотеки це можуть бути різні приватні інвестиції, без яких не обходиться жоден розвинений ринок. Адже, як відомо, при реалізації будь-якого інвестиційно-будівельного проекту сам вхід в нього передбачає наявність власних або інвестиційних коштів в розмірі 20-30%.
К. Кулаков: «Якщо у нас з'являться інструменти досить легкого входження на іпотечний ринок, то при найменших фінансових проблемах і складнощах він може обрушитися ще сильніше, ніж це було в США в 2008 році. Тому надмірне стимулювання іпотеки, на мій погляд, річ досить небезпечна »
Якщо ми говоримо про житлове будівництво, то, дійсно, поки джерелом коштів багато в чому служать кошти пайовиків. Але я б хотів поговорити ні про тих з них, хто купує окремо взяту квартиру, а про пайовиків іншого порядку: я маю на увазі приватних венчурних співінвесторів, які вкладаються в портфельні інвестиції певного проекту або паї Піфа.
Умовно кажучи, тут виходить не 200-500 пайовиків на один середньостатистичний будинок (за кількістю квартир), а 10-30 пайовиків. Таким чином, для запуску проекту їм досить внести по 1% -3% кожного (тобто, умовно кажучи, 30% розділити на десятьох), а інше вже отримати з проектного фінансування в банку. Причому банку в цьому випадку буде набагато простіше приймати рішення, ніж при класичній іпотеці з нульовим або низьким входом фізособи.
– Але сьогодні інвестори мало вірять в нерухомість …
– Дивлячись де і в яку. Це питання особливо актуальне на низькому ринку. Але навіть сьогодні, в порівнянні з елементарними найпростішими вкладеннями типу депозитів або державними цінними паперами, при нормальній локації об'єкта, виразної економічної концепції будівельного проекту прибуток від нього вище, ніж від застосування названих консервативних фінансових інструментів.
Я думаю, що інвестори сьогодні слабо вірять в комерційну нерухомість, а житло – це все-таки вічна тема. Пригадується класична піраміда потреб Абрахама Маслоу, згідно з якою потреба в житлі можна віднести до базових рівнях потреб людини: фізіологічним і безпеки.
Відповідно, якщо комерційна нерухомість залежить від рівня розвитку економіки, кризових моментів та ін., То жити-то людям потрібно завжди! Кількість жителів збільшується, особливо в мегаполісах, це незворотний всесвітній процес. Тому потреба в житлі буде тільки зростати. З урахуванням цього можна вибудовувати стратегію роботи на ринку житла.
– Переконали. Але як же сьогодні залучити цих самих венчурних співінвесторів, про які Ви говорили? Що треба зробити, щоб вони активніше вкладалися в наш житловий ринок? Як перетворити їх в базових співзасновників, тобто, простіше кажучи, в господарів?
– З ними треба активно працювати. А зниження їх ризиків може сприяти більш ретельне опрацювання економіки проекту, оптимізація його видаткової частини, зниження собівартості, вибір правильної майданчика. Загалом, ретельний аналіз усього того, що в економіці та оцінювання нерухомості називають best use – краще, найбільш ефективне використання.
– Як тут може допомогти держава? Що вони мають зробити, щоб повернути на докризовий рівень обсяг приватних інвестицій в будівельну галузь, в тому числі іноземних?
– Перш за все, потрібно спростити саму систему входу в будівельний проект.Зараз будь-який інвестор, який бажає увійти в будівельний проект, повинен пройти сотні узгоджень та ін. Це дуже ускладнює і саму роботу, і настрій на неї.
– Але ж Мінбуд, начебто, бореться з цими самими адміністративними бар'єрами. По крайней мере, керівництво відомства постійно на всіх рівнях рапортує про зниження їх кількості.
– Поки це, на жаль, відбувається, в основному, на папері, а в реальному житті все як і раніше довго і виснажливо. Є аналітичні таблиці, які порівнюють наші реалії з аналогічними зарубіжними проектами. Так ось, поки у нас термін виходить в два-три рази довше, ніж у них. Я вже не кажу про те, що у нас без лобізму та інших можливостей просто так увійти на цей ринок майже нереально.
А адже в даному випадку час – це саме гроші, в самому що не є прямому сенсі цього слова. При позичених грошах дуже важливі терміни виплати відсотків по кредитах і ін. І якщо вони будуть скорочені удвічі, а краще втричі, це заощадить купу часу і грошей.
К. Кулаков: «Поліпшення умов підключення до інженерних мереж. Виділення земельних ділянок на зрозумілій фінансової та правовій основі. Якщо зробити ці механізми більш прозорими і при цьому скоротити адміністративні бар'єри, інвестори в чергу стануть на проекти в сфері будівництва та житлово-комунального господарства »
Наступне питання – страхування та гарантії на рівні державно-приватного партнерства, закон про який, прийнятий рік тому, в повній мірі так і не запрацював. Я притягувався тут в якості експерта робочої групи Мінекономрозвитку, тому знаю, про що говорю.
– Чому ж не працює закон про ДПП?
– Тому, що державі це цікаво, а інвесторам – поки не дуже. Для них це накладно. І тут без певного субсидування, як з тієї ж іпотекою, просто не обійтися. Ось коли з інвесторів буде знято частину фінансового тягаря, вони зацікавляться.
– Що ви маєте на увазі?
– Наприклад, поліпшення умов підключення до інженерних мереж. Виділення земельних ділянок на зрозумілій фінансової та правовій основі. Якщо зробити ці механізми більш прозорими і при цьому скоротити адміністративні бар'єри, інвестори в чергу стануть на проекти в сфері будівництва та житлово-комунального господарства, запевняю Вас.
– Але ж є ще й банки, а у них свої ризики. Яким чином можна знизити рівень цих ризиків при кредитуванні будівельних проектів?
– Тут є своя специфіка. Банк – це, перш за все, фінансова установа. І чим складніше тематика проекту, в тому числі з чисто технічної точки зору, тим складніше банкірам зрозуміти, наскільки таким, що окупається буде проект і чи є тут небезпека дефолту.
Сьогодні в таких системоутворюючих банках, як ВЕБ, Сбербанк, Россельхозбанк, склалася практика залучення на умовах аутсорсингу фахівців, які професійно допомагають їм розібратися в фінансуються проектах. Це офіційно акредитовані спеціалізовані організації, які займаються фінансово-технічним наглядом та аудитом і, як правило, прекрасно знають свою справу.
Відповідно, з їх допомогою банк, входячи в той чи інший проект, знижує свої ризики. Незалежний експерт професійно розбереться в питанні і зробить висновок щодо того, чи завищена собівартість проекту, реальні терміни будівництва і т.д.
І потім цей же експерт супроводжує процес будівництва як незалежний аудитор. Він регулярно виїжджає безпосередньо на будмайданчик і перевіряє, чи належним чином вкладені виділені банком кошти, куплено чи необхідну кількість матеріалів відповідної якості, виконаний чи відсоток робіт згідно з календарним графіком.
Тим самим ризики для банків щодо участі в будівельному проекті значно знижуються.
– Саме так, власне, і організовано проектне фінансування з використанням механізму рахунків ескроу, який тільки що в законодавчому порядку закріплено в якості одного з альтернативних варіантів фінансування забудовників, що працюють з грошима пайовиків. Але ж така схема коштує грошей.Та й фахівці-аудитори, очевидно, теж безкоштовно виїжджати на об'єкт і аналізувати всі ризики проекту не будуть …
– Повірте, гроші, які витрачаються на їх послуги, зовсім не такі вже значні. А ефект і користь від цих витрат можуть бути вагомими. У тому числі і для будівельників, які зможуть в результаті отримати меншу відсоткову ставку, оскільки їх проект добре опрацьований, а значить, більш прозорий для кредитної організації.
– А все-таки, які розцінки на послуги таких фахівців?
– Наведу конкретний приклад. Нещодавно одна компанія, яку я знаю не з чуток, вела проект редевелопмента промислового підприємства площею близько 30 тис. Кв. м, де власники захотіли зробити апартаменти.
Фахівці вели вхідний аудит, тобто проводили експертну оцінку проектно-кошторисної документації на предмет того, наскільки вона відповідає вимогам щодо завищення-заниження різних норм, а потім відстежували будівництво в поквартальному режимі.
Проект реалізовувався протягом двох років. В середньому витрати на вхідний аудит склали близько 1,5-2 млн руб., А щоквартальний аудит обійшовся в суму близько 500-600 тис. Руб.
– Не сказати, що шалені гроші …
– В тому то й справа. Так, це кілька мільйонів рублів. Але якщо 30 тис. Кв. м площі помножити на собівартість 1 кв. м (в середньому це 50 тис. руб.), відразу видно, наскільки це невеликі гроші.
Тим часом незалежний аудит допоміг девелоперу отримати кредитну лінію і до того ж знизив для нього процентну ставку.
– Це дуже цікаво. До слова, днями Держдума прийняла закон про комплексний розвиток промзон, тому наведений Вами приклад звучить вельми актуально.
– Основні гравці, які працюють на будівельному ринку, вже давно пішли цим шляхом і успішно апробують ці механізми, оскільки розуміють, що витрати тут не можна з віддачею.
– Кирило Юрійович, під час кризи зростає кількість суперечок між господарюючими суб'єктами. Будівельна галузь тут не є винятком, а швидше відноситься до лідерів зі знаком мінус. Які механізми і інструменти можна запропонувати будівельним компаніям, замовникам і споживачам для запобігання або легітимного вирішення подібного роду ситуацій?
– Частково це питання є продовженням попереднього. Адже саме банки часто виявляються незадоволені виконанням девелоперами зобов'язань по відкритій їм кредитної лінії.
Крім банків це можуть бути і кінцеві споживачі – скажімо, ті ж пайовики, які, отримавши свої квадратні метри, бачать, що роботи виконані не з належною якістю: помітні тріщини, кривизна стін та ін.
Якщо це не девелопмент повного циклу, то у генпідрядної будівельної організації є замовник, і він також часто залишається незадоволений термінами, якістю.
Коротше кажучи, це якась класика: вічна тема, як дурні і дороги. Якість і терміни в будівництві – дві речі, які, на жаль, дотримуються рідко.
К. Кулаков: «Незалежний експерт професійно розбереться в питанні і зробить висновок щодо того, чи завищена собівартість проекту, реальні терміни будівництва і т.д. І потім цей же експерт супроводжує процес будівництва як незалежний аудитор. Тим самим ризики для банків щодо участі в будівельному проекті значно знижуються »
Механізми вирішення спорів тут схожі з тими, що використовуються при відкритті проектного співфінансування. Це незалежна експертиза перед входженням в проект або в разі виникнення проблемної ситуації.
Якщо Ви, як споживач, не володієте спеціальними знаннями в даній галузі, краще все-таки викликати експерта, який визначить, наскільки рівномірний рівень підлоги у вашій окремо взятій квартирі, чи припустимі виявлені зазори і тріщини, криється за протіканням якась серйозна технічна проблема і т.д.
Якщо ж ми говоримо про більш серйозні відносини якогось інвестора (наприклад, кредитного інституту) і забудовника, то тут, звичайно, це все вже проектується не на одну квартиру, а на об'єкт в цілому, а то і на житловий квартал.
У життєвого циклу будь-якого проекту є різні етапи: від задуму і проектування до будівництва і експлуатації. І я б порадив запрошувати незалежних консультантів і експертів на саму первинну стадію, щоб вони провели якийсь консиліум за типом медичного.
Адже помилка в інженерних вишукуваннях і проектуванні може коштувати колосальних грошей. І ми це бачимо на прикладі будівництва стадіонів до Чемпіонату світу з футболу 2018 року. Ось, скажімо, в Калінінграді неправильно визначили несучу здатність ґрунтів, а в результаті зараз все доводиться перепроектувати на ходу, а терміни будівництва знаходяться під загрозою зриву.
Аналогічні проблеми були і в Імеретинській долині при будівництві ряду об'єктів сочинської Олімпіади. Причому все це призводить до серйозного подорожчання робіт, оскільки виявлені шибки і недоліки доводиться вирішувати в прискореному режимі за допомогою дорогих матеріалів і технологій.
– Тобто рада тут один: вчасно кличте фахівців, не доводьте до біди – вийде собі дорожче, так?
– Абсолютно вірно. Весь світ так робить, і нам пора звикати до такої цивілізованої практики.
Причому це може бути як консультант на етапі попередньої фази будь-якого будівельного проекту, так і експерт, в тому числі судовий, в разі якогось спору.
– До речі, про суперечку. Нещодавно Держдума прийняла закон «Про державну кадастрової оцінки» і поправки в закон «Про оціночної діяльності». Про те, чим це може обернутися для пересічних громадян, ми вже писали, в тому числі і Ваше експертну думку приводили. А чи може компанія-забудовник використовувати механізм оскарження результатів кадастрової оцінки земельної ділянки, на якому планується або вже ведеться будівництво? І які показники своєї фінансово-господарської діяльності вдасться таким чином оптимізувати?
– Будівельна компанія не завжди є власником земельної ділянки, зазвичай вона діє як його тимчасового орендаря. Здавалося б, де ж тут пряма вигода, і чи варто в даному випадку займатися такою процедурою, як оспорювання?
Але, як відомо, від кадастрової вартості обчислюється не тільки податок на майно, а й ставка орендної плати. І часом для земельної ділянки, що виділяється під будівництво, якраз-таки орендна плата досить висока – часом вона обчислюється десятками мільйонів рублів.
К. Кулаков: «Домігшись перегляду кадастрової оцінки, будівельна компанія зможе досить істотно оптимізувати свою чималу орендну плату, особливо при комплексному освоєнні території. Тим самим знизиться собівартість будівництва, а реноме компанії на ринку – навпаки, виросте »
Так ось, будучи орендарем, будівельна компанія, так само, як і власник, відповідно до закону «Про оціночної діяльності», має право на оскарження результатів кадастрової оцінки. Єдине, що їй при цьому слід зробити – узгодити початок цього процесу з власником.
– А якщо власником є рідна держава в особі суб'єкта Федерації або муніципального освіти?
– Так, тут можлива якась колізія. У цьому випадку власник може накласти вето на це право, але це вже інше питання. В цілому, повторюю, таке право де-юре у орендаря є.
Відповідно, домігшись перегляду кадастрової оцінки, будівельна компанія зможе досить істотно оптимізувати свою чималу орендну плату, особливо при комплексному освоєнні території.
Тим самим знизиться собівартість будівництва, а реноме компанії на ринку – навпаки, виросте.
Складно повірити, наскільки не нова ідея краудфандінга насправді: ще в 1997 році британська рок-група Marillion зібрала через онлайн-платформу 60 тис. Дол. – так фанати забезпечили музикантам тур в США.
Огляд найбільших краудфандінгових платформ Європи і США
Відмінність сучасного краудфандінга – він дає можливість заробити обом сторонам.Ринок колективних інвестицій в нерухомість влаштований досить просто: онлайн-платформи збирають інвесторів для реалізації проектів оренди, реновації або будівництва об'єктів, а ті купують частки компаній або надають позики, натомість отримуючи відсоток від прибутку.
Чому ця схема інвестицій стає все популярнішим? На відміну від інших інструментів, краудфандінговие платформи відкриті для інвесторів з невеликим бюджетом. Вони не вимагають участі вкладника в управлінні активом. В середньому, вони приносять дохід вище, ніж ряд інших інструментів (наприклад, цінні папери, депозити або сировинні товари). Інтернет робить доступ до колективних інвестицій максимально простим. За даними Preqin, за останні три роки обсяг залучених коштів в глобальні закриті фонди нерухомості збільшувався в середньому на 11% в рік.
Tranio пропонує огляд великих краудфандінгових платформ на ринках нерухомості Великобританії, Німеччини, Іспанії та США.
Краудфандінговие платформи в Великобританії
Основні риси британських краудфандінгових платформ:
– відносно високі збори;
– фокус на орендному бізнесі;
– низький поріг інвестицій.
Property Moose (Ліверпуль)
«Інвестуй онлайн. Коли завгодно, де завгодно », – так просто пояснює переваги краудфандінга британська платформа Property Moose. Орієнтована в першу чергу на британців, компанія не виключає можливості співпраці з іноземцями (крім громадян США). Платформа розрахована на інвесторів з будь-яким бюджетом: від 10 фунтів стерлінгів до декількох сотень тисяч. Сервісом Property Moose користуються більше 26 тис. Чоловік.
Як правило нерухомість, в яку вкладає інвестор, належить компанії, створеної спеціально для цього проекту (SPV). Він, поряд з іншими учасниками SPV, бере участь у прийнятті стратегічних рішень: наприклад, в питаннях заселення або виселення орендаря. Інвестор, в обмін на інвестиції, отримує частку в SPV, яку він може продати в будь-який час в рамках цієї ж платформи. Більшість проектів розраховані на термін від 12 до 18 місяців.
Фінансові, інвестиційні інструменти інвестора. Правила інвестування Уоррена Баффета
На кожному етапі такого виду інвестицій учасник обкладається зборами: при покупці частки SPV 5% від вкладу йдуть на оплату витрат, пов'язаних зі збором коштів, проведенням Due Diligence і структуризацію угоди. З щомісячного доходу від оренди віднімається 10,5% на оплату послуг керуючої компанії. При продажу нерухомості інвестор виплачує 15% збір від отриманого доходу, при перепродажі своєї частки в SPV – 15% від її вартості. У проектах, де інвестор не купує частку компанії, а надає їй кредит, він звільняється від зборів платформи.
Property Partner (Лондон)
У жовтні 2015 року, перший рік запуску сайту Property Partner, краудфандінговая платформа встановила рекорд, зібравши більше 843 тис. Фунтів стерлінгів за 10 хвилин. У проектах Property Partner також можуть брати участь громадяни будь-якої країни, крім США. Сьогодні на сайті зареєстровано більше 10 тис. Користувачів.
Property Partner спеціалізується на інвестиціях в студентські апартаменти: квартири-студії або резиденції з загальними кухнею, обідньою зоною і вітальні. Відносини з інвесторами будуються за тією ж схемою: покупка частки в SPV (комісія при покупці складає 2,5% з урахуванням гербового збору) дає учаснику щомісячний дохід від оренди в 3,4% на вкладений капітал. З них 10,5% виплачуються Property Partner, яка управляє об'єктом і здає його в оренду. З урахуванням зростання капіталізації прибутковість проекту підвищується до 4,3%.
Важлива відмінність цієї платформи – відсутність збору при продажу частки SPV. Як запевняють творці, в середньому цей процес займає 4,7 днів. Є інший варіант виходу з проекту: кожні п'ять років платформа пропонує викуп частки за ціною, встановленою незалежним оцінювачем.
Ще одна опція, яку пропонує інвесторам Property Partner – вклади в потенційні проекти, які ще не придбано платформою.Гроші на них знімаються з аккаунта інвестора на платформі, але не з реального рахунку – до тих пір, поки не буде зібрана повна сума за проект. В таких проектах інвестор отримує щомісячний дохід в 5% протягом двох років.
Інтереси інвесторів захищає британська програма компенсацій FSCS (Financial Services Compensation Scheme), а діяльність самої платформи регулюється Управлінням з фінансового регулювання і нагляду Великобританії (FCA).
The House Crowd (Олтрінгем)
The House Crowd називають себе першою краудфандінговой платформою в світі: заснована в 2011, до листопада 2017 компанія реалізувала майже 340 проектів, зібравши для них більше 60 млн фунтів стерлінгів.
Брати участь в проектах The House Crowd може не тільки фізична особа, а й товариство, закрите акціонерне товариство, траст або державний орган. Платформа відкрита для всіх іноземних інвесторів, крім громадян США. Сума інвестицій починається від 1 тис. Фунтів стерлінгів.
В учасників The House Crowd є два варіанти отримання доходу: покупка частки в компанії, яка володіє нерухомістю для здачі в оренду, або видача позики за ставкою 8-10% для кредитування інших фізичних осіб і 10-13% – для фінансування проектів девелопменту. Термін таких проектів зазвичай коливається від 6 до 18 місяців. Якщо участь у SPV має на увазі виплату реєстраційного збору в 5%, то кредитор не повинен обкладатися ніякими митами з боку платформи.
Російський краудфандінг – впровадження альтернативних механізмів фінансування
Модератори The House Crowd проводять ретельну перевірку об'єктів, кожен проект отримує оцінку RICS. Однак вони неодноразово попереджають відвідувачів сайту про ризики, пов'язані з капіталізацією і ліквідністю об'єктів. Учасники платформи не захищені програмою FSCS.
Краудфандінг в Німеччині
Основні риси краудфандінгових платформ Німеччини:
– відсутність зборів;
– фокус на мезонінних кредитах і проектах доданої вартості з прибутковістю 5-7%;
– низький поріг інвестицій.
З моменту запуску онлайн-платформи компанія Exporo реалізувала майже 80 проектів, зібравши більше 100 млн євро, 16,5 млн з яких були виплачені її учасникам. Стартова сума вкладів починається з 500 євро, термін інвестицій – 2-3 роки. Участь в проектах Exporo доступно для іноземців, які можуть користуватися версією сайту англійською мовою.
На відміну від британських компаній, роботу Exporo оплачувати не інвестори, а власники проектів, що робить її повністю безкоштовною для користувачів платформи.
Вклад оформлюється як мезонінний кредит: інвестор надає девелоперу позиковий капітал в обмін на фіксований відсоток за використання коштів і право на частину прибутку проекту. Мезонінний кредит – це субординований кредит другої черги (після банківського кредиту), забезпечений заставою акцій або часткою в проекті. Кошти, зібрані на Exporo, йдуть на реалізацію проектів реновації та будівництва комерційної та житлової нерухомості в Німеччині. Прибутковість проектів Exporo коливається в межах 5-6% річних.
Відносно молода краудфандінговая платформа Zinsbaustein за півтора року роботи реалізувала 13 проектів, а загальний обсяг залучених коштів склав більше 15 млн євро.
За умовами платформи, фізичні особи можуть інвестувати з Zinsbaustein капітал розміром від 500 євро до 10 тис. Євро (за умови, якщо у інвестора є активи на суму 100 тис. Євро або якщо сума інвестицій в нерухомість не перевищує подвоєну суму середньомісячного чистого доходу), а сума для юридичних осіб не обмежена. Участь іноземних інвесторів не обмовляється, сайт доступний тільки на німецькій мові.
Вклади учасників Zinsbaustein оформляються як мезонінний кредит. Творці платформи попереджають про можливі ризики: кредит інвесторів є незабезпеченим і гаситься тільки після несубординованих боргових зобов'язань. Втіхою в негативному сценарії може служити те, що втрати інвестора обмежені сумою внесеного вкладу.
Як правило, проекти платформи є реновацію і будівництво мікроапартаменти і комерційної нерухомості в Німеччині. Термін інвестицій – 1-3 роки, прибутковість – 5,25%. Послуги Zinsbaustein є безкоштовними для інвесторів.
З 37 проектів, реалізованих Zinsland з 2015 року, 22 були виконані в цьому році. Обсяг залученого капіталу – більше 27 млн євро.
Як і дві інші німецькі платформи, Zinsland оформляє вкладення учасників як мезонінні кредити і фінансує свою діяльність тільки за рахунок власників проектів, а не інвесторів. Прибутковість в 5-7% пояснюється досить високими ризиками для інвесторів і тим, що платформа співпрацює з девелоперами безпосередньо: вони отримують капітал інвесторів в 100% обсязі. Термін вкладень – 1-3 роки.
Інвестиції в комерційну нерухомість – це вигідно?
Інвестори надають мезонінний кредит для реалізації проектів реновації та будівництва мікроапартаменти в Німеччині. Як правило, сума інвестицій становить від 500 євро до 10 тис. Інвестори з капіталом від 25 тис. Євро можуть брати участь в клубних угодах. Організатори не уточнюють, чи можуть в проектах брати участь іноземні інвестори, а сайт доступний тільки на німецькій мові.
Краудфандінг в нерухомість Іспанії
Основні риси іспанських краудфандінгових платформ:
– гнучкі системи розрахунку прибутковості і зборів для інвесторів;
– фокус на проектах реновації в великих містах Іспанії (Барселона, Мадрид);
– доступні для іноземних інвесторів, але необхідно мати ідентифікаційний номер іноземця (Número de Identidad de Extranjero, NIE).
«А що, якщо ми створимо платформу з портфелем нерухомості, де зможе інвестувати будь-яка людина з бюджетом від 50 євро?» – саме з цього запитання розпочалася історія Housers в 2015 році, по крайней мере, так стверджує один з її засновників, Тоно Брусола. За цей час платформа реалізувала 86 проектів, зібравши для них більше 34 млрд євро.
У фокусі компанії – комерційна і житлова нерухомість в центральних районах великих міст Європи (більшість проектів зосереджені в Барселоні, Мадриді та Мілані). Учасники платформи купують частки компанії або надають позику для будівництва та реновації квартир. Інвестори можуть отримувати дохід з продажу об'єкта або здачі його в оренду. Прибутковість істотно відрізняється від проекту до проекту. Середній термін вкладень – 1 рік.
Стеля інвестицій для більшості учасників платформи – 3 тис. Євро для одного проекту або 10 тис. Євро для одного року. Більші суми доступні для інвесторів з річним доходом понад 50 тис. Євро (для юридичних осіб загальна вартість активів повинна бути більше 1 млн євро).
За свої послуги Housers отримує 10% від прибутку інвесторів.
Зовсім молода платформа Inveslar, запущена в 2016 році, вже встигла реалізувати 9 проектів, зібравши для них майже 2 млн євро.
Учасником платформи може стати будь-який повнолітній громадянин Іспанії або іншої країни за умови, якщо у нього є ідентифікаційний номер іноземця (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Inveslar не співпрацює з деякими країнами Азії, Близького Сходу та Океанії.
Inveslar пропонує учасникам два варіанти інвестицій: покупка об'єкта, його реконструкція і перепродаж за вищою ціною через 12 місяців або його здача в оренду і продаж через 3 роки. Мінімальний поріг інвестицій залежить від проекту і варіюється від 100 євро до 3 тис. Учасники краудфандінговой платформи купують частки компанії, створеної для реновації квартир в Барселоні. Термін інвестицій – 1-3 роки.
За даними блогу Jeangalea.com, Inveslar фінансує свою діяльність за рахунок інвесторів: учасники сплачують 4% від суми інвестиції за участь в проекті, 10% від орендного доходу при здачі об'єкта в оренду і 2% від його фінальної ціни при продажу.
Privalore називає себе першою краудфандінговой платформою в Іспанії. Сайт, запущений під назвою Bricktal в 2014 році, до осені 2017 об'єднав більше 1 тис.інвесторів, які вклали в його проекти близько 3 млрд євро. На відміну від більшості платформ, Privalore є інвестором власних проектів, вкладаючи мінімум 65% від необхідного капіталу. «Якщо друг пропонує вам інвестувати в перспективний проект, хіба ви не запитаєте, скільки він сам в нього вклав?» – звертається Privalore до користувачів.
Купівля нерухомості в Москві, Росії і за кордоном: головні шляхи інвестування коштів
У проектах Privalore може брати участь будь-яка людина або компанія з розрахунковим рахунком в банку, що належить країні Організації економічного співробітництва і розвитку (ОЕСР), іноземці повинні мати ідентифікаційний номер NIE.
Розмір вкладеного капіталу починається від 1 тис. Євро. Privalore спеціалізується на реновації квартир в центрі Барселони і Мадрида. Середній термін інвестицій – 8 місяців: 2 місяці закладені на реконструкцію об'єкта і 6 місяців – на його продаж. Середня прибутковість проектів – 17,6%. Комісія Privalore становить близько 4% від ціни продажу об'єкта: скорочення числа посередників дозволяє компанії зменшити збір для інвесторів в більшості проектів.
Краудфандінговие платформи США
Основні риси краудфандінгових платформ США:
– невисокі збори;
– використання різних стратегій інвестування;
– відносно високий поріг інвестицій;
– орієнтир на американських інвесторів.
RealCrowd (Пало-Альто, Каліфорнія)
«RealCrowd – для серйозних інвесторів», – заявляють творці платформи. Партнерами RealCrowd можуть стати тільки компанії з досвідом на ринку не менше 10 років і з об'ємом транзакцій від 50 млн євро. Фокус платформи – комерційна нерухомість (яка, на думку її творців, вигідніше будь-якого іншого інструменту інвестицій): офіси, ритейл, багатоквартирні будинки та промислові приміщення.
Як розрахувати рентабельність інвестицій?
Учасникам платформи пропонується надати кредит, купити частки компанії або вкласти гроші в фонд для реалізації різних інвестиційних стратегій (Core, Core Plus, Value Added, Opportunistic). Сервіс RealCrowd безкоштовний для інвесторів.
RealCrowd дозволяє брати участь в проектах тільки акредитованим інвесторам – фізичним особам, щорічний дохід яких в останні два роки перевищує 200 тис. Дол., Або вони володіють капіталом від 1 млн дол. Чи приймати іноземців – вирішують спонсори конкретних проектів.
Термін інвестицій починається від 1 року. Відмінністю RealCrowd від інших платформ є те, що інвестори не можуть вийти з проекту до його закінчення.
Realty Mogul (Лос-Анджелес)
Історія Realty Mogul починається в 2013 році. З тих пір платформа зібрала близько 300 млн дол., Профінансувавши більше 350 об'єктів нерухомості.
В учасників Realty Mogul є два варіанти інвестицій: надання позики, забезпеченого об'єктом нерухомості, який буде приносити йому прибуток за фіксованою ставкою протягом декількох місяців або років, або купівля часток нерухомості: багатоквартирних будинків, офісних будівель, складів і торгових центрів – в цьому випадку інвестор отримує дохід від оренди і подальшого продажу об'єкта через кілька років. У більшості випадків інвестор не може перепродати свою інвестицію.
Realty Mogul працює з акредитованими і неакредитованими інвесторами (див. Бізнес-ангели), банками, сімейними офісами з бюджетом від 1 тис. Дол. На сайті не уточнюється, чи готова компанія працювати з іноземними інвесторами. За інформацією порталу Investmentzen, за свої послуги Realty Mogul бере близько 1-2% від вкладеного капіталу.
Платформа RealtyShares профінансувала більше тисячі проектів, зібравши для них приблизно 500 млн дол. У портфоліо компанії – об'єкти в 220 містах 35 штатів США.
Так само, як і дві інші американські платформи, RealtyShares пропонує інвестору стати кредитором об'єкта, отримуючи фіксований дохід у 8-9% річних, або купити частку об'єкта і отримувати дохід з оренди і його перепродажу через півроку або п'ять років. Як розповів в інтерв'ю порталу Yalantis один із засновників платформи Нав Атвал, мінімальний поріг вкладень становить 1 тис. Дол.
Взяти участь в проектах RealtyShares можуть акредитовані інвестори та інвестиційні фонди. Інвестори, які купили частки в проектах платформи, повинні щорічно віддавати платформі 1% від вкладеної суми. Розмір комісії при наданні позики обговорюється індивідуально.
Стаття надана Юлією Кожевнікова, експертом з міжнародної нерухомості Tranio.
В який котлован вигідніше інвестувати?
Забудовники кажуть, що вкладати в будівництво на початкових етапах, як і раніше ефективно. У деяких проектах зростання вартості становить 60%, проте більшість все ж робить покупки ближче до здачі проекту в експлуатацію.
Раніше, вклавши гроші в новобудову на етапі котловану, можна було бути впевненим в збільшенні капіталовкладень, правда, за умови, що будівництво завершиться. Деякий час назад ціни на нерухомість перестали рости, скоротилися і інвестиції. Наскільки вигідно купувати новобудови на початковому етапі зараз? Чи залишилися інвестори на ринку? Яка частка інвестиційних покупок? Експерти відповідають на найактуальніші питання.
Економія при покупці квартири на стадії котловану – 25%
Незважаючи на істотні зміни на ринку, інвестувати в котлован як і раніше вигідно: економія при покупці квартири на стадії котловану складе близько 25%. В умовах, коли доходи населення падають – це відчутна економія коштів, вважає Рустам Арсланов, директор з продажу ГК «Гранель».
Керівник департаменту новобудов компанії «НДВ-Нерухомість» Тетяна Подкідишева:
– На етапі котловану забудовники вводять мінімальні ціни, щоб «розгойдати» попит і привернути увагу покупців до об'єкта, який знаходиться тільки в початковій стадії реалізації. Покупцям квартир на цьому етапі доведеться чекати довше, ніж іншим, і дане незручність забудовник компенсує за допомогою цінового аспекту.
Елітна нерухомість може дорожчати до 60%
Незважаючи на те, що елітна нерухомість рік від року істотно втрачає в ціні, деякі експерти продовжують вважати вкладення в неї вигідними. На ринку дорогої нерухомості багато що вирішує репутація забудовника, а значить, ризик мінімальний, адже більшість гравців давно відомі і дорожать своїм ім'ям, вважає Павло Бабанін, керівник АН Master Realty р Москви:
– Як правило, зведенням елітних новобудов займаються компанії, які багато років присутні на ринку, цінують свою репутацію і дотримуються заявлені терміни закінчення робіт, тому в даному випадку не можна ставити питання про ризики, пов'язані з купівлею житла на стадії котловану. Не варто забувати і про те, що в елітних новобудовах ціна квадратного метра в принципі вище, а саме житло більше за площею, якщо порівнювати зі стандартним. Тому при такій покупці різниця в порівнянні з кінцевою ціною подібного об'єкта, коли будинок вже буде знаходитися в стані високої готовності або введений в експлуатацію, буде значною.
Павло Телушкин, виконавчий директор компанії «ФЦСР», вважає, що перешкодити зростанню нерухомості класу «преміум» можуть економічні та політичні чинники. Якщо не брати до уваги цих нюансів, то інвесторам цілком реально збільшувати вкладення в деякі проекти на 60%.
– Вигідні з точки зору капіталовкладень об'єкти і сегменти на ринку є. У преміум-класі середня вартість квадратного метра від старту продажів до введення в експлуатацію в середньому по Москві зростає на 60% (від 200 до 300-340 тис. Рублів за кв. М). Інвестиційні перспективи у ринку є, але зовнішні фактори економіки і політики сковують інвесторів.
Однак репутація забудовника важлива не тільки в класі «преміум». Ігор Биковський, віце-президент КР «Мегаполіс-Сервіс», призводить сумний приклад Електровугілля, де через несумлінність забудовників населення втратило довіру до будівельних компаній:
– Місто Електровугілля в Ногинском районі з населенням трохи більше 20 000 чоловік, розташований на схід від Москви і в 23 км від МКАД. Здавалося б, при такому розміщенні квартири в новобудовах тут повинні користуватися стабільним попитом. Однак на даний момент в місті не працює жоден забудовник.Всі раніше розпочаті об'єкти заморожені, а не так давно зданий єдиний новий будинок вже перейшов в сегмент вторинного житла. Причина такої ситуації – погана репутація забудовників, які прийшли колись працювати в місто. В результаті нові забудовники не вирішуються приходити на цей локальний ринок, адже у населення склалося скептичне ставлення до житла в новобудовах, яке переросло в недовіру до такого типу житла. І подібні випадки в регіоні, на жаль, не поодинокі.
Поріг для інвестицій знизився
Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп», звертає увагу на те, що інвестиційний поріг після кризи знизився, однак нерухомість вже не росте в ціні так швидко:
– За нашими оцінками, число інвесторів на ринку нерухомості щодо минулого року не змінився і становить близько 10%. Незважаючи на зниження прибутковості інвесторів ринку нерухомості, альтернативних активів для вкладень за надійністю сьогодні немає. З урахуванням рекордного обсягу пропозиції поріг входу знизився в старих кордонах Москви до 2,68 млн руб. Відповідно, на ринок вийшли навіть ті, хто раніше не мав такої можливості спробувати себе в якості інвестора. Проте, очевидно, що сьогодні для вкладень на ринку не найвигідніша ситуація. Примножити капітал в рази, купуючи нерухомість, вже не так просто, як раніше. Адже якщо ще 2-3 роки тому, в докризовий період, середня вартість квадратного метра збільшувалася на 40-50%, а в деяких проектах і на 100%, то зараз за весь період будівництва (1-3 роки) вартість може зрости в межах 20-30%.
«Найвигідніший варіант – це котлован, а найбезпечніший – це готовий будинок»
Не всі покупці женуться за прибутком, для багатьох покупка новобудови – це спосіб заощадити, а в такій ситуації особливо важливо знати, на якій стадії будівництва краще купувати квартиру. Тетяна Подкідишева рекомендує здійснювати покупку, коли вже видно, що забудовник націлений довести роботу до кінця:
– Покупцеві, який бажає знизити свої ризики, але при цьому не витратитися занадто сильно, підходить варіант, коли будинок частково готовий. Наприклад, на етапі, коли активно йдуть монолітні роботи, динаміка будівельних робіт демонструє стійкість, і багато поверхів вже побудовані. Коли будинок готовий, ризики мінімальні, але ціни значно вище, а вибір квартир – менше.
Юлія Астанкова, генеральний директор АН «Прогрес Нерухомість» м Раменське, вважає, що не варто поспішати купувати житло у нових гравців на ринку:
– Зараз, в складних економічних умовах, я б не рекомендувала взагалі робити будь-які інвестиції в новобудови у забудовників-новачків. Хоча, якщо врахувати сумний досвід СУ-155, який пропрацював на ринку нерухомості не один день і залишило після себе таку сумну славу, панацеї і тут бути не може.
Андрій колочинсько, керуючий партнер ГК «ВекторСтройФінанс», нагадує про те, що на 100% застрахуватися від втрат не вийде:
– У придбанні житла, що будується вигода завжди буде обернено пропорційна ризику. Простіше кажучи, найвигідніший варіант – це котлован, а найбезпечніший – це готовий будинок, тому кожен інвестор повинен вирішувати виходячи з власних цілей і переконань, в якій з можливих точок на цій кривій інвестиційних можливостей він готовий зробити вкладення.
Не варто нехтувати стандартними заходами, счтает Рустам Арсланов:
– Інвестиційний покупець є і зараз, він просто трохи видозмінився і більш ретельно вибирає проекти для інвестування. Завдяки змінам в 214-ФЗ, які вступили в силу в 2017 році, покупка новобудови стала як ніколи безпечної і прозорою на будь-якому етапі, ще більш безпечним цей процес стане, коли нарешті запрацює Державний компенсаційний фонд пайового будівництва, що дасть пайовикам гарантії держави.Також варто купувати новобудови у компаній, які працюють по 214-ФЗ, після того, як отримано дозвіл на будівництво, опублікована проектна декларація, здійснено державну реєстрацію права власності або права оренди на земельну ділянку, на якому буде зводитися будинок.
Більшість покупців підписують ДДУ на заключних етапах
Можливо, варто вважати самим перевіреним критерієм ефективності фактичні показники продажів. На якому ж етапі найчастіше купують квартири? Євгенія Акімова, генеральний директор IKON Development, наводить статистичні дані:
– Для того щоб зрозуміти, на якій стадії найчастіше укладаються угоди, наведемо як приклад корпус IV.04, який вже готовий, йде держкомісія для його введення в експлуатацію. Найбільший інтерес з боку покупців спостерігався саме після завершення монолітних робіт на етапі облицювання фасаду (23% ДДУ), а також внутрішніх робіт по влаштуванню інженерії (31% ДДУ). Для клієнтів це певна гарантія того, що будинок практично готовий і ризик заморозки проекту мінімальний. Цікаво, що деякі люди приїжджали в офіс продажів не один раз, вони протягом декількох місяців стежили за динамікою будівництва будинку і тільки потім, після завершення лиття моноліту, приймали остаточне рішення про операцію. Парадоксально, але тільки 12% всіх угод скоєно на етапі котловану. Це говорить про те, що клієнти менше довіряють новобудов на початковій стадії будівництва.
Розподіл угод в залежності від стадії будівельної готовності
Інфографіка: IKON Development
Читайте також:
Як влаштована головка блоку ціліндровКорпус ГБЦ (картер) отримують методом лиття та подальшої металообробки (фрезерування, свердління). …
Written by admin
Недавні записи
- Італійська вівчарка: опис, характеристики, особливості, догляд – усе, що ви хотіли знати
- Як зробити базилікову олію вдома: рецепт та корисні поради
- Чи можна тримати сухі квіти в домі: переваги та рекомендації | Назва сайта
- Чому листя антуріуму жовтіють: причини та способи вирішення проблеми
- Муха кімнатна: опис, причини виникнення, способи боротьби
- Які напої підходять до текіли: смачні комбінації
- Як розквітають георгіни: особливості цвітіння та догляду за рослиною
- Квітка традесканція: опис і особливості рослини
- Як ефективно протидіяти тлі на трояндах: найкращі засоби і рекомендації
- Дуже спекотно та сонячно у Флориді
- Веселка гриб фото – красота природи в долоні вашої руки
- Решітка для троянд: вибір, використання і догляд за рослинами